Préstamo Puente vs. préstamo promotor: cuándo usar cada uno

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Índice de Contenidos

• Dos soluciones para momentos distintos
• Comparativa rápida
• ¿Cómo suena en la práctica?
• Árbol de decisión: Comparativa Préstamo Puente vs. Promotor
• Coste total: cuál es la diferencia en la TAE
• Requisitos que suavizan la negociación
• Errores frecuentes (y cómo evitarlos)
• ¿Y si combino ambos?
• Conclusión
• Preguntas Frecuentes

Dos soluciones para momentos distintos

Imagina que encuentras una oportunidad para comprar suelo a buen precio, pero el calendario aprieta y aún te faltan licencias o preventas. Ahí brilla el préstamo puente: rapidez, foco en el colateral y en la salida (venta, entrada de capital, o pasar después a un crédito promotor). Es financiación transitoria, diseñada para ganar tiempo sin perder la operación.

Si, en cambio, tu proyecto está maduro —tasación lista, licencia, presupuesto y cronograma cerrados, y un plan de certificaciones—, lo natural es un préstamo promotor. Financia suelo, obra y gastos, con desembolsos por hitos y un coste que, a igualdad de riesgo, suele ser más ajustado que el de un puente.

EN RESUMEN: Préstamo puente cuando necesitas velocidad o aún no cumples requisitos. Préstamo Promotor cuando ya puedes ejecutar tu proyecto con un calendario financiero ordenado.

Comparativa rápida

Criterio	Préstamo Puente	Préstamo Promotor
Para qué sirve	Liquidez inmediata y temporal para llegar a la financiación definitiva o a una venta	Financiar suelo + construcción + gastos hasta entrega/comercialización
Plazo típico	6–24 meses (a veces 36)	18–48 meses (obra + comercialización)
Desembolsos	Uno o pocos tramos, rápidos	Por certificaciones/hitos de obra
Amortización	Habitualmente bullet (intereses periódicos, y pago de capital al vencimiento)	Ligada a disposiciones; capital según calendario
Garantías	Hipoteca/colateral y, si aplica, garantías adicionales	Hipoteca sobre suelo/obra, cesión de cobros/preventas, covenants
Coste	Más alto por rapidez y carácter transitorio	Más competitivo si el proyecto cumple métricas
Requisitos	Documentación ágil; clave: plan de salida claro	Tasación, licencia, proyecto, presupuesto, planning, preventas, ratios (LTV/LTC/DSCR)
Riesgo clave	No materializar la salida a tiempo	Desviaciones de coste/plazo/ventas

¿Cómo suena en la práctica?

Si te preguntas en cuál de las dos situaciones te encuentras, los siguientes escenarios pueden ayudarte:

Escenario 1 — Oportunidad que no espera.
Te reservan un solar 30 días; todavía no tienes licencia ni preventas. Con un bridge loan aseguras la compra. En 9–12 meses, con la documentación en orden, intentas refinanciaciar con un préstamo promotor y continúas con un coste menor.

Escenario 2 — Proyecto listo para empezar a construir y ejecutar.
Licencia concedida, proyecto y presupuesto cerrados, constructora adjudicada, preventas razonables. Aquí el promotor encaja desde el día uno: los desembolsos acompañan el avance real de obra y el calendario financiero se sincroniza con certificaciones.

Árbol de decisión: Comparativa Préstamo Puente vs. Promotor

1. ¿Necesitas fondos en < 60 días para cerrar algo crítico?

• Sí: Considera un préstamo puente. Los préstamos puente son soluciones de financiación a corto plazo diseñadas para cubrir necesidades urgentes de capital. Son útiles para cerrar acuerdos rápidamente o para cubrir gastos inesperados que requieren una inyección inmediata de fondos. La principal ventaja es la rapidez con la que se pueden obtener, aunque suelen tener tasas de interés más altas que otras opciones de financiación.

• No: Continúa al siguiente paso.

¿Cumples ya requisitos típicos del promotor (tasación, licencia, preventas, ratios)?

• No: Opta por un préstamo puente para ganar tiempo. Si tu proyecto aún no cumple con los requisitos estándar exigidos por los financiadores para la financiación de promotor (como una tasación favorable, las licencias necesarias, un número suficiente de preventas o ratios financieros sólidos), un préstamo puente puede proporcionar el tiempo necesario para subsanar estas deficiencias. Esto permite avanzar en el proyecto mientras se trabaja para cumplir con los criterios de financiación a largo plazo.

• Sí: Continúa al siguiente paso.

¿Tu proyecto tiene planning, presupuesto y hitos claros para certificaciones?

• Sí: Apunta a financiación para promotor. Si tu proyecto cuenta con un plan detallado, un presupuesto bien definido y hitos claros para obtener las certificaciones necesarias, estás en una buena posición para buscar financiación para promotor. Este tipo de financiación está diseñado para proyectos con una planificación sólida y una trayectoria clara hacia la finalización.

• No: Considera un préstamo puente mientras maduras el expediente. Si el proyecto aún carece de un plan detallado, un presupuesto preciso o hitos definidos para las certificaciones, un préstamo puente puede proporcionar el capital necesario para desarrollar estos aspectos y fortalecer el expediente del proyecto antes de buscar financiación a largo plazo.

¿Puedes defender LTV/LTC/DSCR dentro de los umbrales del financiador?

• Sí: Opta por financiación para promotor. Si puedes demostrar que los ratios financieros clave de tu proyecto (como el Loan-to-Value (LTV), el Loan-to-Cost (LTC) y el Debt Service Coverage Ratio (DSCR)) se encuentran dentro de los umbrales aceptables para los financiadores, estás en una posición favorable para obtener financiación para promotor. Estos ratios son indicadores importantes de la viabilidad financiera del proyecto y su capacidad para generar ingresos suficientes para cubrir la deuda.

• No: Considera un préstamo puente con plan de transición. Si los ratios financieros de tu proyecto no cumplen con los umbrales requeridos, un préstamo puente puede ser una opción viable si se acompaña de un plan de transición claro para mejorar estos ratios con el tiempo. Este plan debe detallar las medidas que se tomarán para aumentar los ingresos, reducir los costos o mejorar la eficiencia del proyecto, con el objetivo de cumplir con los requisitos de financiación a largo plazo.

¿Existe una salida realista para el puente (venta, capital, novación a promotor)?

• Sí: Adelante con el préstamo puente. Antes de comprometerte con un préstamo puente, es fundamental asegurarse de que existe una estrategia de salida realista para pagar el préstamo. Esto podría incluir la venta del proyecto, la obtención de capital adicional o la novación del préstamo a una financiación para promotor una vez que se cumplan los requisitos necesarios.

• No: Reestructura antes de firmar. Si no existe una estrategia de salida clara para el préstamo puente, es crucial reestructurar el acuerdo antes de firmar. Esto podría implicar la búsqueda de alternativas de financiación, la modificación de los términos del préstamo o la revisión del plan del proyecto para garantizar que sea viable a largo plazo. Firmar un préstamo puente sin una estrategia de salida clara puede generar problemas financieros graves en el futuro.

Coste total: cuál es la diferencia en la TAE

El precio no es solo el tipo de interés. Compáralo siempre como coste total:

• Préstamo Puente: intereses (a menudo sobre principal estable si es bullet), comisión de apertura, posibles extensiones, gastos (tasación, notaría, registro).
• Préstamo Promotor: intereses sobre saldos dispuestos (no sobre el total), comisiones y los mismos gastos habituales.
• Cuidado con prórrogas en puente sin salida clara, y con desvíos de coste/plazo en promotor: ambos encarecen la TAE.

Si te ayuda, preparamos una simulación con tus importes y calendarios para ver el TAE efectivo de cada alternativa.

Requisitos que suavizan la negociación

• Puente: título y situación del activo, valoración, contrato/reserva de compra si aplica, y plan de salida por fecha y cuantía.
• Promotor: tasación ECO, licencia, proyecto (básico/ejecución), presupuesto detallado, cronograma, contrato con constructora, preventas y un modelo financiero que soporte LTV/LTC/DSCR.
• Cuanto más avanzado esté el expediente, más probabilidad de condiciones y plazos competitivos.

Consulta aquí todos los requisitos para préstamos de construcción y promoción inmobiliaria, así como los requisitos para préstamo promotor detallados, con ejemplos prácticos.

Errores frecuentes (y cómo evitarlos)

• Firmar un puente sin salida definida. Evítalo con contratos/mandatos avanzados o hitos con fecha.
• Desalinear obra y financiación. Tu calendario de certificaciones debe “hablar” con tu calendario de disposiciones.
• Subestimar contingencias. Reserva para imprevistos en coste y plazo; el financiador lo valora y tú duermes mejor.

¿Y si combino ambos?

Muy habitual: comenzar con puente para no perder la oportunidad y, una vez maduro el expediente, novar a promotor. Diseña la transición desde el primer día: qué hito dispara el cambio, cuánto se amortiza y con qué condiciones.

Conclusion

• Si tienes una ventana corta y no puedes perder la operación, revisemos un Préstamo Puente y definamos la salida desde el inicio.
• Si tu proyecto ya está listo, vayamos directos a Préstamo Promotor con un calendario de disposiciones por hitos.

Con más de 20 años ayudando a financiar promotores, hemos comprobado que estructurar adecuadamente un préstamo ya sea bancario o privado acelera los ciclos de desarrollo y maximiza la rentabilidad al reducir costes de oportunidad.

La decisión entre préstamo puente y financiación tradicional debe evaluarse caso por caso, considerando las particularidades del proyecto y las condiciones de mercado. Un acompañamiento especializado puede marcar la diferencia entre una operación exitosa y una oportunidad perdida.

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Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Qué es un préstamo promotor inmobiliario?

Un préstamo promotor es una financiación especializada que cubre la adquisición de suelo, construcción y gastos de una promoción inmobiliaria. Se caracteriza por desembolsos progresivos vinculados a certificaciones de obra y por evaluar el proyecto mediante ratios como LTV (Loan-to-Value), LTC (Loan-to-Cost) y DSCR. A diferencia de un crédito estándar, se adapta al ciclo completo del proyecto: desde la compra del terreno hasta la comercialización de las viviendas.

¿Qué es un préstamo puente en inmobiliario?

Financiación temporal y rápida (6-24 meses) para cubrir una necesidad puntual de liquidez que se amortiza al producirse un evento de salida: venta del activo, entrada de capital de inversores o refinanciación con un préstamo promotor definitivo. Su principal ventaja es la velocidad de concesión, aunque tiene un coste superior por su carácter transitorio.

¿Cuándo conviene solicitar un préstamo promotor?

Un préstamo promotor es ideal cuando tu proyecto inmobiliario está maduro y listo para ejecutarse: licencia de obra concedida o en trámite avanzado, proyecto técnico y presupuesto cerrados con constructora adjudicada, planning detallado con hitos claros, y preventas o un plan comercial que soporte los ratios LTV/LTC del financiador (típicamente 60-75%). Si cumples estos requisitos, accederás a condiciones más competitivas que con un préstamo puente.

¿Puedo empezar con un préstamo puente y luego pasar a préstamo promotor?

Sí, es una estrategia muy habitual en promoción inmobiliaria. El préstamo puente te permite asegurar la compra del suelo o cerrar una oportunidad urgente mientras completas requisitos (licencias, preventas, documentación técnica). Una vez el expediente está listo —normalmente en 6-12 meses—, se nova el saldo pendiente a un préstamo promotor con mejores condiciones, desembolsos por certificaciones y menor coste financiero. Diseña esta transición desde el inicio para evitar sorpresas.

¿Cuál es más barato: préstamo puente o préstamo promotor?

A igualdad de riesgo, el préstamo promotor resulta más competitivo. El préstamo puente cobra una prima por su rapidez de concesión y naturaleza temporal (suele tener tipos más altos y comisiones superiores). La clave está en comparar el coste total efectivo: TAE, comisiones de apertura, gastos de tasación, notaría y registro. En un préstamo promotor, además, solo pagas intereses sobre los saldos realmente dispuestos, no sobre el límite total desde el primer día.

¿Qué ratios LTV y LTC piden para un préstamo promotor?

Varía según el financiador, tipología de proyecto y track record del promotor, pero los rangos típicos son:

• LTV (Loan-to-Value): 60-75% del valor de tasación final (GDV - Gross Development Value)
• LTC (Loan-to-Cost): 70-85% del coste total del proyecto (suelo + construcción + gastos)
• DSCR: mínimo 1,2-1,3x para cubrir el servicio de deuda

Lo fundamental es demostrar viabilidad con un modelo financiero robusto: preventas realistas, márgenes prudentes y plazos defendibles. Cuanto más sólido sea el expediente, mejores condiciones negociarás.

¿Cómo funcionan los desembolsos en un préstamo promotor?

Los desembolsos se liberan por hitos o certificaciones de obra, sincronizados con el avance real del proyecto. Un calendario típico incluye:

1. Compra de suelo (30-40% del préstamo)
2. Inicio de obra / cimentación (10-15%)
3. Estructura y cerramiento (20-25%)
4. Instalaciones y acabados (15-20%)
5. Final de obra / licencia de primera ocupación (saldo restante)

Este sistema protege al financiador (solo desembolsa según progreso real) y al promotor (evita pagar intereses sobre capital no dispuesto). La dirección facultativa certifica cada fase antes de liberar fondos.

¿Qué pasa si la obra se retrasa en un préstamo promotor?

Los retrasos pueden encarecer significativamente el proyecto. En un préstamo promotor, asegúrate de incluir contingencias de tiempo (15-20% sobre el plazo previsto) y coste en tu modelo financiero. Si el retraso es inevitable, comunícalo al financiador cuanto antes para negociar una extensión del vencimiento; las prórrogas suelen tener comisiones adicionales. En un préstamo puente, evita prórrogas improvisadas: reestructura con antelación o acelera la transición a préstamo promotor si ya cumples requisitos.

¿Necesito preventas para conseguir un préstamo promotor?

Depende del financiador y del perfil del proyecto. Las preventas (20-30% de unidades comprometidas) fortalecen mucho el expediente: demuestran demanda real, reducen riesgo de comercialización y mejoran los ratios DSCR. Sin embargo, promotores con track record sólido y proyectos en ubicaciones prime pueden acceder sin preventas, aunque probablemente con LTV/LTC más conservadores. Si no tienes preventas, compénsalo con: experiencia demostrada, márgenes amplios, ubicación excelente y un plan comercial robusto.